Le renouvellement urbain de troisième génération et la création des opérations d'intérêt local : un redéploiement institutionnel de l'ANRU et de la politique de la ville à l'horizon 2030-2040

Le Premier ministre Sébastien Lecornu et le ministre délégué au Logement Vincent Jeanbrun ont présenté le 23 avril 2026 à Marseille les grandes lignes du projet de loi sur le logement, qui sera soumis au Parlement avant l'été. Le texte comporte trois volets structurants. Premièrement, le lancement d'un troisième programme national de renouvellement urbain (PNRU 3) couvrant la période 2030-2040, succédant au Programme national de rénovation urbaine (PNRU) de 2003 et au Nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) lancé en 2014. Ce programme ciblera environ 150 quartiers prioritaires, dont 20 % situés hors des grandes agglomérations (villes moyennes, sous-préfectures et outre-mer), marquant un élargissement significatif du périmètre traditionnel de la politique de la ville. Deuxièmement, la création d'opérations d'intérêt local (OIL), instrument de simplification inspiré des procédures dérogatoires mises en œuvre pour la reconstruction de Notre-Dame de Paris et pour les Jeux olympiques de Paris 2024. Ces opérations, décidées par le couple maire-préfet, doivent permettre de ramener à deux ans des procédures qui en mobilisent actuellement six, avec un régime allégé d'instruction des permis de construire et de modification des plans locaux d'urbanisme, assorti d'un recours unique portant sur l'objet entier de l'opération. Troisièmement, un assouplissement temporaire de l'interdiction de location des passoires énergétiques sous condition d'un engagement de travaux dans un délai de trois ans, dispositif qui pourrait concerner entre 650 000 et 700 000 logements d'ici 2028. L'objectif d'ensemble de 2 millions de logements d'ici 2030, soit 400 000 par an (100 000 de plus qu'actuellement), demeure rappelé. Ce paquet législatif intervient après le doublement en 2026 de l'enveloppe annuelle de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU), portée à 116 millions d'euros, même si ce montant reste en deçà des 270 millions réclamés par l'agence.

L'architecture institutionnelle de la politique de la ville : ANRU, QPV et tandem maire-préfet

La politique de la ville repose sur un édifice institutionnel dense. L'Agence nationale pour la rénovation urbaine, créée par la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine (dite loi Borloo), est un établissement public industriel et commercial placé sous la tutelle des ministres chargés de la ville, du logement et des finances. Ses missions sont précisées aux articles L. 321-14 et suivants du code de la construction et de l'habitation. La loi n° 2014-173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine a posé les fondements du NPNRU et institué les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), dont le décret n° 2014-1750 du 30 décembre 2014 a défini la liste pour la métropole et l'outre-mer. Le pilotage stratégique est assuré par le Comité interministériel des villes (CIV), tandis que la mise en œuvre locale repose sur les contrats de ville associant l'État, les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) et les communes, selon l'article 6 de la loi de 2014. L'élargissement annoncé aux villes moyennes et aux outre-mer prolonge la logique du programme Action cœur de ville lancé en 2017 et consolidé par la loi n° 2019-753 du 22 juillet 2019 créant le programme Petites villes de demain. Le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 2014-689 DC du 13 février 2014, a validé l'architecture de la loi de programmation de 2014 en rappelant le respect du principe de libre administration des collectivités territoriales (article 72 de la Constitution).

Les opérations d'intérêt local : un nouvel outil au carrefour de la décentralisation et de la déconcentration

La création des OIL s'inscrit dans la tradition des procédures d'urbanisme dérogatoires. Le code de l'urbanisme connaît déjà les opérations d'intérêt national (OIN), régies par les articles L. 102-12 et suivants, qui permettent à l'État de se substituer aux autorités locales pour délivrer les autorisations d'urbanisme dans des périmètres stratégiques (La Défense, plateau de Saclay, Euroméditerranée). À un niveau plus intégré, les grandes opérations d'urbanisme (GOU), créées par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite ELAN et codifiées aux articles L. 312-3 et suivants du code de l'urbanisme, reposent sur un partenariat entre collectivités et État. La nouveauté des OIL tient à l'inversion de la logique : le pilotage serait confié au couple maire-préfet, avec un objectif de simplification procédurale plutôt que de substitution hiérarchique. Cette approche prolonge la philosophie de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 dite loi Le Meur sur l'habitat dégradé et de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de simplification de la vie économique. La restriction des recours à un recours « unique » portant sur « l'objet entier » de l'opération soulève toutefois des questions sensibles au regard du droit au recours effectif. Le Conseil d'État, dans sa décision d'Assemblée du 17 février 1950 Dame Lamotte, a consacré le principe général de droit d'un recours pour excès de pouvoir contre toute décision administrative. Sa jurisprudence Czabaj (CE, Ass., 13 juillet 2016, n° 387763) encadre les restrictions temporelles aux recours au nom de la sécurité juridique. Le Conseil constitutionnel a par ailleurs rappelé, dans sa décision n° 2021-821 DC du 17 juin 2021 sur la loi Climat et Résilience, que les restrictions au droit au recours doivent être justifiées et proportionnées.

L'élargissement territorial et le principe d'égalité devant la loi

L'extension du PNRU 3 aux villes moyennes, sous-préfectures et outre-mer interroge l'articulation avec le principe constitutionnel d'égalité. Le Conseil constitutionnel, dans une jurisprudence constante remontant à sa décision n° 79-107 DC du 12 juillet 1979 Pont à péage, admet que le législateur peut traiter différemment des situations différentes ou déroger à l'égalité pour des raisons d'intérêt général, dès lors que la différence de traitement est en rapport avec l'objet de la loi. La décision n° 2014-689 DC du 13 février 2014 précitée a validé la concentration des moyens sur les QPV au nom de la lutte contre les inégalités territoriales. L'élargissement annoncé aux villes moyennes et aux outre-mer prolonge la réflexion engagée par le rapport Borloo de 2018 Vivre ensemble, vivre en grand pour une République solidaire et rejoint les orientations fixées par la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 dite 3DS (différenciation, décentralisation, déconcentration et simplification), qui consacre la différenciation territoriale à son article 1er. La question des outre-mer mobilise également les articles 73 et 74 de la Constitution, qui admettent des adaptations législatives spécifiques.

La conciliation entre objectifs climatiques et crise du logement

L'assouplissement de l'interdiction de location des passoires énergétiques cristallise une tension politique majeure. La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (dite loi Climat et Résilience) avait inscrit dans l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation un calendrier progressif d'interdiction de location des logements classés G (2025), F (2028) et E (2034) au diagnostic de performance énergétique (DPE). La loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 dite loi d'accélération des énergies renouvelables a complété ce dispositif. Selon les statistiques officielles, 453 000 logements du parc locatif privé sont classés G et 693 000 sont classés F. L'aménagement proposé par le gouvernement subordonne le maintien en location à l'engagement de travaux dans un délai de trois ans. La CJUE, dans son arrêt Commune di Milano (CJUE, grande chambre, 27 janvier 2022, C-328/20) et plus généralement dans sa jurisprudence sur la directive 2010/31/UE du 19 mai 2010 relative à la performance énergétique des bâtiments (refondue par la directive (UE) 2024/1275 du 24 avril 2024), a rappelé la marge d'appréciation des États membres dans la mise en œuvre des objectifs climatiques. Le Conseil d'État veille au respect de la trajectoire climatique, comme en témoigne sa décision Commune de Grande-Synthe (CE, 19 novembre 2020 et 1er juillet 2021, n° 427301).

Enjeux pour les concours

Les candidats doivent retenir plusieurs références structurantes. Sur le cadre général de la politique de la ville, la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 dite Borloo (création de l'ANRU) et la loi n° 2014-173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville (instituant les QPV) constituent le socle, complétées par les articles L. 321-14 et suivants du code de la construction et de l'habitation. En matière d'urbanisme dérogatoire, les articles L. 102-12 et suivants (OIN) et L. 312-3 et suivants (GOU, loi ELAN du 23 novembre 2018) du code de l'urbanisme sont essentiels. Sur le plan constitutionnel, les décisions n° 79-107 DC du 12 juillet 1979, n° 2014-689 DC du 13 février 2014 et n° 2021-821 DC du 17 juin 2021 encadrent l'égalité territoriale et le droit au recours, tandis que l'article 72 de la Constitution fonde la libre administration des collectivités. La jurisprudence administrative clé comprend l'arrêt Dame Lamotte (CE, Ass., 17 février 1950) sur le recours pour excès de pouvoir, Czabaj (CE, Ass., 13 juillet 2016) sur la sécurité juridique et Commune de Grande-Synthe (CE, 2020-2021) sur la trajectoire climatique. Les textes récents structurants incluent la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et Résilience), la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 (3DS) et la directive (UE) 2024/1275 du 24 avril 2024 sur la performance énergétique des bâtiments. L'angle analytique privilégié consiste à montrer comment le PNRU 3 et les OIL articulent trois tensions : déconcentration (renforcement du rôle du préfet) et décentralisation (couple maire-préfet), simplification procédurale et préservation du droit au recours effectif, objectifs climatiques et impératifs sociaux d'accès au logement.