La réforme du diagnostic de performance énergétique au 1er janvier 2026 : entre reclassement massif des logements électriques, calendrier d’interdiction locative et tensions entre objectifs climatiques et réalités du marché immobilier

Depuis le 1er janvier 2026, le mode de calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE) a été modifié par l’arrêté du 13 août 2025. Le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire, jusqu’alors fixé à 2,3, a été abaissé à 1,9 pour s’aligner sur la valeur européenne définie par la directive sur l’efficacité énergétique. Cette modification technique produit des effets considérables : selon les estimations gouvernementales, entre 700 000 et 850 000 logements chauffés à l’électricité sortent mécaniquement du statut de passoire thermique (classes F et G), sans qu’aucun travail de rénovation n’ait été réalisé. Sur un parc total de 5,8 millions de logements classés F ou G en France, ce reclassement concerne donc environ 12 à 15 % des passoires thermiques. La mise à jour est gratuite et disponible sur la plateforme de l’ADEME pour les DPE réalisés après le 1er juillet 2021. Seize organisations de défense des consommateurs et de l’environnement ont dénoncé cette réforme dans une lettre ouverte au Premier ministre, estimant qu’elle désincitera les propriétaires à rénover des logements dont les occupants, souvent précaires, continueront de payer des factures élevées. La Fédération française du bâtiment a souligné que le marché de la rénovation énergétique, déjà en déclin, encaisse un nouveau coup, aggravé par la suspension de MaPrimeRénov’ faute de budget voté pour 2026.

Le cadre législatif : de la loi Climat et Résilience au calendrier d’interdiction locative

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (dite loi Climat et Résilience) a instauré un calendrier progressif d’interdiction de mise en location des logements les plus énergivores. L’article 160 de cette loi a modifié l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs en introduisant un critère de performance énergétique minimale parmi les caractéristiques du logement décent. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont considérés comme indécents et ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau contrat de bail. Les logements classés F seront interdits à la location à compter du 1er janvier 2028, puis ceux classés E à partir du 1er janvier 2034. La loi a également instauré le gel des loyers pour les passoires thermiques (article 159) et l’obligation de réaliser un audit énergétique lors de la vente de logements classés F ou G (article 158). Le DPE est devenu opposable juridiquement depuis la réforme du 1er juillet 2021, ce qui signifie que le locataire ou l’acquéreur peut engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur en cas d’information erronée.

La nature juridique du DPE et le contentieux émergent

Le DPE a connu une profonde transformation juridique. Initialement créé par l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction, il n’avait qu’une valeur informative. Depuis le 1er juillet 2021, en application de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi ELAN), le DPE est devenu opposable (article L. 126-29 du code de la construction et de l’habitation). Cette opposabilité ouvre la voie à un contentieux croissant. En cas de DPE erroné, l’acquéreur ou le locataire peut engager la responsabilité contractuelle du vendeur ou du bailleur, voire rechercher la responsabilité du diagnostiqueur sur le terrain délictuel. Un rapport parlementaire de décembre 2025 a révélé l’existence d’environ 80 000 faux DPE émis chaque année, ce qui a conduit à des propositions visant à dissocier la réalisation du diagnostic de l’attribution de la note finale, cette dernière pouvant être confiée à l’ADEME. La fiabilité du DPE constitue donc un enjeu majeur, dans la mesure où il conditionne désormais l’accès au marché locatif et influe directement sur la valeur vénale des biens (une décote de 5 à 20 % est observée pour les passoires thermiques par rapport à un bien classé D).

L’équilibre entre droit de propriété et objectifs environnementaux

L’interdiction progressive de mise en location des passoires thermiques pose la question de la conciliation entre le droit de propriété, garanti par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 et par l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne des droits de l’homme, et les objectifs de valeur constitutionnelle en matière de protection de l’environnement. La Charte de l’environnement de 2004, intégrée au bloc de constitutionnalité, consacre en son article 1er le droit de chacun de vivre dans un environnement équilibré et respectueux de la santé. Le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 2019-823 QPC du 31 janvier 2020, a admis que des restrictions au droit de propriété puissent être justifiées par des motifs d’intérêt général liés à la protection de l’environnement, sous réserve du respect du principe de proportionnalité. La réforme du DPE de 2026 s’inscrit dans cette recherche d’équilibre : en reclassant 700 000 à 850 000 logements, elle assouplit temporairement la contrainte pour les logements électriques, tout en maintenant la pression réglementaire sur les logements chauffés aux énergies fossiles, plus émetteurs de gaz à effet de serre.

La dimension européenne : alignement sur les standards de l’Union

La modification du coefficient de conversion répond à une exigence d’harmonisation européenne. La directive 2012/27/UE du 25 octobre 2012 relative à l’efficacité énergétique, révisée par la directive (UE) 2023/1791 du 13 septembre 2023, fixe un coefficient de conversion de l’énergie primaire pour l’électricité que les États membres doivent prendre en compte dans leurs calculs de performance énergétique. La directive (UE) 2024/1275 du 24 avril 2024 sur la performance énergétique des bâtiments (refonte de la directive DPEB) renforce les obligations des États membres en matière de rénovation énergétique du parc immobilier, avec l’objectif d’un parc à zéro émission d’ici 2050 et des normes minimales de performance pour les bâtiments existants. La France doit transposer cette directive, ce qui pourrait conduire à de nouvelles évolutions du DPE dans les années à venir. L’alignement du coefficient français sur la valeur européenne de 1,9 reflète la spécificité du mix électrique français, décarboné à près de 95 % grâce au nucléaire et aux énergies renouvelables, ce qui justifie un traitement différencié par rapport aux pays dont l’électricité est principalement produite à partir de combustibles fossiles.

Enjeux pour les concours

Le candidat doit maîtriser le cadre législatif de la performance énergétique des bâtiments : la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (articles 158 à 160), le calendrier d’interdiction locative (G en 2025, F en 2028, E en 2034), et l’opposabilité du DPE depuis le 1er juillet 2021 (article L. 126-29 du code de la construction et de l’habitation, issu de la loi ELAN du 23 novembre 2018). L’arrêté du 13 août 2025 modifiant le coefficient de conversion de l’électricité (de 2,3 à 1,9) et son impact (700 000 à 850 000 logements reclassés sur 5,8 millions de passoires thermiques) constituent l’actualité essentielle. Sur le plan constitutionnel, la conciliation entre le droit de propriété (article 17 de la DDHC) et la protection de l’environnement (article 1er de la Charte de l’environnement de 2004) encadre la légitimité des restrictions à la mise en location. En droit européen, la directive (UE) 2024/1275 sur la performance énergétique des bâtiments fixe les objectifs de décarbonation du parc immobilier à l’horizon 2050. Enfin, le candidat doit pouvoir analyser les tensions entre la politique climatique (réduction des émissions), la politique du logement (accès au logement, tension locative) et la politique économique (soutien au secteur du bâtiment, aides à la rénovation), en notant que la réforme du DPE est critiquée tant par les associations environnementales, qui y voient un recul des ambitions climatiques, que saluée par les acteurs de l’immobilier, pour qui elle corrige une distorsion pénalisant l’électricité décarbonée.